Il fallimento del costruttore

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Il fallimento del costruttore
 
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Il fallimento del costruttore: quali sono i rischi?

L'acquisto di una casa da una ditta costruttrice può comportare dei rischi. Di cosa si tratta?

Il fallimento della ditta costruttrice

Con la nuova legge fallimentare del 14 maggio 2005 n. 80 un contratto di compravendita immobiliare può essere dichiarato invalido in seguito all’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare da parte del curatore fallimentare.

Cosa è revocabile?



L’esercizio dell’azione revocatoria fallimentare presuppone che:
  • il contratto di compravendita immobiliare sia stato stipulato nell’anno precedente alla dichiarazione di fallimento (prima dell’entrata in vigore delle nuove disposizioni era prevista un termine biennale);
  • non sia stato pagato il giusto prezzo per l’immobile, cioè che al momento della stipula del contratto il prezzo effettivamente pagato risulta inferiore al prezzo di mercato del bene;
  • l’acquirente non sia in grado di dimostrare che al momento dell’acquisto non era a conoscenza dell’insolvenza del venditore. La conseguenza è che l’immobile revocato può poi essere rivenduto in sede d’asta fallimentare ed il ricavato venir ripartito fra i creditori del fallito.


La nuova legge fallimentare prevede che le compravendite di immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado, non sono soggette all’azione revocatoria fallimentare.


Preliminare d’acquisto

Premesso che il preliminare d’acquisto (compromesso) sia stato annotato nella conservatoria o nel libro fondiario (il sistema “tavolare” o dei “libri fondiari” vale solo per le Province di Trento, Bolzano, Trieste, Gorizia e per alcuni comuni delle Province di Udine, Brescia, Belluno e Vicenza, mentre per tutte le altre parti d’Italia è in vigore un sistema tutto diverso chiamato „trascrizione“), l’acquirente ha un credito cd. “privilegiato” e con ogni probabilità il giudice gli assegnerà il bene acquistato.

Chi rischia dunque di perdere quanto pagato?

Da un lato gli acquirenti di beni immobili che hanno stipulato un preliminare d’acquisto non annotato in conservatoria o nel libro fondiario e che contestualmente hanno versato una caparra od un acconto corrono il rischio di perdere la caparra o l’acconto anticipato. Dall’altro lato il rogito (contratto definitivo di compravendita davanti al notaio) per la compravendita di immobili ad uso abitativo, non destinato a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado potrebbe essere, in extrema ratio, dichiarato invalido.

Cosa bisogna fare per porsi al riparo da sorprese?


Si consiglia pertanto di:
  • far annotare il contratto preliminare nella “conservatoria”o nel libro fondiario (la firma di tali contratti deve essere autenticata da parte di un notaio) o di farsi rilasciare apposita fideiussione bancaria per le somme pagate prima della sottoscrizione del rogito.
  • inserire nel contratto definitivo di compravendita il prezzo effettivamente pagato.

Fideiussione bancaria

Ai sensi della legge del 2 agosto 2004, n. 210 e del relativo decreto legislativo 122/2005, entrato in vigore il 21/07/2005, le ditte costruttrici devono rilasciare agli acquirenti una polizza assicurativa contro i vizi con validità decennale e una fideiussione bancaria che assicuri il pagamento degli acconti o delle rate con validità fino alla sottoscrizione del rogito. Tale obbligo riguarda l’imprenditore o la cooperativa edilizia che promettano in vendita o che vendano un immobile da costruire, ovvero che abbiano stipulato ogni altro contratto, compreso quello di leasing, che abbia per effetto la cessione o il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire, sia nel caso in cui lo stesso venga edificato direttamente dai medesimi, sia nel caso in cui la realizzazione della costruzione sia data in appalto. A ogni acquirente, che non possa usufruire dei vantaggi di queste nuove disposizioni, viene raccomandato di farsi rilasciare contrattualmente una fideiussione bancaria. Questa garanzia tutela l’acquirente nel caso la ditta costruttrice dichiari fallimento.
Per tutelare gli acquirenti da simili situazione è stato costituito un Fondo di solidarietà gestito dalla Consap Spa, Concessionaria di servizi assicurativi pubblici S.p.a., al quale è possibile presentare una domanda di indennizzo da parte di quegli acquirenti di immobili da costruire che, a seguito di fallimento del venditore, abbiano subìto la perdita di somme di denaro o di altri beni oggetto dell’accordo negoziale con il costruttore.
Ulteriori informazioni e il modulo per la domanda si trovano al sito di Confedilizia

Foglio info CT03
Situazione al 19.04.2012
 
 

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